重磅:22个重点城市土地供应两集中,每年供地不超过3次!

本文来自微信公众号“地产八卦女”

文 | 地产八卦女  陈庆

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最近被这样一份文件刷屏了:

除了天津,郑州也发了一份类似的文件:

据了解,实施两集中(集中发布出让公告,集中组织出让活动)、发布住宅用地公告不能超过3次的城市共有22个,分别是北上广深4个一线城市,南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

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说实话,两集中政策,颇有点像是官方土地展销会,在同一时期集中组织土地出让,对于土拍溢价、楼市轮动周期有着比较明显的影响。

为什么这么说呢?因为中国的房价上涨,跟土拍有着紧密甚至极大的关系。

2016年周星驰电影美人鱼,可以说是最直白揭示了这种套路:地王出,房价涨。

就在前几天,西安曲江拍出了首个溢价率超141%的地王项目,总地价达21.5亿。其2.3万每平的楼面价,是周围的两倍,然而扒开成交才发现,拿地开发商曲江大明宫上和置业有限公司背后是曲江区ZF,都这年头了还玩这种路数,也不知道这个地方到底市场走成什么样,但一个个中介和地产营销号像是打了鸡血一样,周边所有没买房的都恐慌再不上车以后没机会了,于是蔓延到整个西安都一片大涨之声。

由此可见,有的时候,不是上面不想调控,而是下面…..(此处一言难尽)

这次上面发狠话,同时集中大量供应土地,很明显就会规避这种情况,单一宗地对于整个城市的房价影响就会减少,土地竞拍溢价率也会得到一定的控制,毕竟,以后要炒土地得把同期出让的所有土地溢价都炒起来,还是很不容易的。

其次,同期大量集中供应土地,也意味着商品房会集中入市,瞬间汹涌的卖盘大量入市,会对房价上涨形成一定程度的抑制。

要知道,上述执行供地两集中的房企,每年供地基本超过100宗,按照一年仅发布3次土地出让公告的规则,意味着同批次供给的土地将达到30-40宗,也意味着一两年后,每4个月就有30-40个楼盘集中开盘!很明显,集中开盘会引起开发商的价格战,房价抑制作用也会凸显。

最后,全国22个重点城市,同期集中供应大量土地,很有可能会打破城市轮动规律,从而杜绝热钱利用城市轮动四处“抬杠”炒楼。

说实话,经过这几年楼市的教育,很多业外人士都知晓了城市轮动定律:深圳涨后上海涨,上海涨后北京涨,北京涨后厦门南京合肥杭州成都涨,合肥南京涨后武汉长沙西安涨,西安涨后贵阳南宁涨…热钱也基本循着这个规律,四处寻找短炒机会。

而同期集中供应大量土地,很显然,全国城市土地出让步调一致,也就不存在部分热钱资本通过热炒某宗优质土地或某个优质城市来获利的情况。毕竟,趋势为王,热钱也是钱,不可能跟土地集中出让的大潮作对。

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而对于房企来说,土地集中出让,更有利于大房企、国企等优质企业,中小房企的生存空间将会进一步压缩。

为什么这么说呢?想一想一年仅有三次拍地机会,如何利用好这三次拍地机会,最大的动能在于短时间内能筹到大量资金,融资能力强劲、市场信用优质的国企和龙头房企显然更有优势。

而对于中小房企来说,同期大量出让土地,事先的资金准备工作也要做得更为充足。按照拍地节奏,每4个月拍地的间隙是最佳的房产销售时期,只有这样才能对冲“拍地潮”带来的“开盘潮”,从而顺利实现资金回笼。

因此,从这方面看,拍地潮会带来开盘潮,各家房企的高周转速度也会趋于一致。因为拍了地没有在下一轮拍地潮之前实现周转资金回正重新拍地,很可能就要多等几个月。如此,这会极大考验中小房企的高周转内功和标准化运营。

而最为值得一提的是,随着全国各大城市逐渐进入集中供地,地产公司的投拓岗,可能会每年迎来三次冲锋、三次大考!

这意味着,投拓岗兄弟姐妹将会进一步承压,毕竟,短时间内分析一大批土地出让信息并制定拍地计划,可不是一件简单的事!投拓人的工作模式,也将完全改变!

关于地产,希望能与大家有更多交流。

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